Lee Jae-myung's Debt Expansion: Selective Targeting of Expensive Housing, Trump's "Housing Asset Increase": A Dilemma
이재명 대통령의 부채확대에 고가 주택 가격에 선별 공격이 트럼프 강경보수 체제의 ‘주택가격이 자산’에서 부채확대 강경보수 전략에서 딜레마를 보인다.
미국의 보수체제에서 주택가격 상승이 커지며 트럼프 체제는 주택가격 상승을 주도했고 한국의 주택 가격은 증시 부양의 현금통화량 공급 확대로 고가 주택이 먼저 올랐고 ‘다주택자 소유주’에 선별 표적을 ‘무주택자 공급’과 '무주택 젊은층 피눈물'로 포장했다.
미국에서 주택 가격 안정은 소유권 확대 정책의 핵심이었지만, 펜데믹 이후 주택의 급격한 가격 상승은 이와 완전히 다르다.
일본의 1980년대 부동산 버블 붕괴는 커진 무역흑자에 미국 빌딩 구매 붐과 급등했던 주식 버블이 먼저 터졌고, 1984년 플라자 합의로 엔화 환율을 급격히 조정하면서 시작됐다.
이재명 체제는 전형적으로 ‘주식 급등에 의한 공급 확대 성장에서 주택 건설 경기가 침체되고, 금리는 미국보다 더 낮추고 환율은 원화 저평가로 급등’하는 미국의 최근 가격 상승 주택 정책의 모조판을 보인다.
이 대통령은 부채확대 공급우위 전략에서 고가주택을 표적으로 가격 상승에서 골라내는 ‘선별’ 기준을 대통령 자신이 결정하는 과정에서, 정당과 정부의 영역으로 반대 검토 과정이 필수적인 정책을 배제하고 직설적인 개인 화법의 SNS로 일방적 공격 무기 선택을 보인다.
이재명 체제는 미국의 소비자물가지수(CPI)의 핵심인 ‘자가주거비’를 빼고 물가상승을 발표하고, 미국의 자가주거비는 CPI의 1/3 정도 비중이라서, 실제 한국 물가상승은 발표치인 2% 대 초반이 아니라 3%를 넘어서는 인플레이션 상황으로 보인다.
미국기업연구소(AII) 주택센터 공동 책임자인 에드워드 J. 핀토는 "경제 성장이 강하고 주택 건설이 같은 수준을 유지한다면, 낮은 금리는 오히려 주택 가격을 더 끌어올릴 뿐이다"고 NYT에 밝혔다.
미국은 주식 붕괴의 대공황에서 주택 문제가 시작됐고, 저금리 장기화의 1970년대에 인플레이션이 급등하면서 자가 주택이 부의 축적을 의미하는 '성장주'로 급변하면서 ‘가격 상승’이 ‘공급 수요 정책’에서 벗어나는 상황으로 바뀌기 시작했다.
주택 소유주들이 자신의 주택을 빠른 부의 축적을 위한 도구로 생각하기 시작하면서 부채 확대와 주식 시장과 밀접히 맛물렸고. 한국은 관료 독재체제에서 이보다 앞서 은행의 대출이 기업에 묶어 놓은 ‘개발 금융독재’로 밀려난 ‘개인 대출’을 ‘주택 임대 보증금’으로 대체했다.
한국은행 통계는 화폐발행잔액이 지난해 210조6956억원으로 전년도의 193조1519억원에서 9.1% 급증하며 주식 폭등과 고가 주택 급등이 나왔다.
연도별 증가율은 2022년 4.4%, 2023년 3.6%에서 이재명 체제가 현금을 시중에 소비자극으로 풀면서 지난해 9.1%로 급등했고, 이는 부동산과 증시 부양에 들어갔고, 이 대통령은 올해 초반부터 부동산 자금을 증시 투자금으로 강제로 돌리는 전략으로 연일 SNS 심리전에 들어가며 ‘고가주택’을 ‘다주택이 적’으로 포장을 보인다.
한국은행 화폐발행은 펜데믹과 부책경제 확대의 문재인체제에서 2020년 17.4%, 2021년 13.6%로 급등했고, 2022년 4.4%, 2023년 3.6%로 대폭 낮아졌다가 지난해 이재명 체제에서 부채 확대와 주식 부영으로 9.1% 급반등했다.
트럼프의 강경보수에서 고가화된 주택가격을 심층 분석한 뉴욕타임스는 “기존 주택 소유자의 투자를 보호하면서도 첫 주택 구매자가 소유권을 더 쉽게 얻도록 하려는 욕구는 수십 년간 정책 입안자들을 당황하게 해온 딜레마이다”며 “주택 소유가 국가적 열망이자 개인 부의 가장 큰 원천인 나라에서, 구매자의 비용을 낮추려면 소유자의 지갑을 건드리지 않는 방법이 없다”고 4일 밝혔다.
트럼프 대통령은 2기 당선에서 유권자들이 가장 걱정하는 주택 가격 부담 문제를 해결하겠다고 공약했으나, 지난주 내각 회의에서 "나는 주택 가격을 떨어뜨리고 싶지 않다"라며 "집을 소유한 사람들의 주택 가격을 올리고 싶다"고 말했다.
트럼프 대통령은 지난해 12월 억만장자들이 모인 다보스포럼 연설에서 "누군가가 점점 더 저렴하게 집을 살 수 있게 만들 때마다, 오히려 그 집들의 가치를 떨어뜨리고 있다"며 "나는 집을 소유한 사람들의 가치를 해치고 싶지 않다. 그들은 인생에서 처음으로 자신이 있는 도시의 거리를 걸으며, 자신의 집이 50만 달러, 60만 달러, 70만 달러의 가치가 있다는 사실에 매우 자랑스러워한다"고 말했다.
주택은 특이한 경제 재이다.
NYT는 “주택은 한편으로는 기본적 필수품인 쉼터이고, 다른 한편으로는 재정적 자산이다”며 “이 분열은 경제 정책에서 양날의 검이 됐다”고 밝혔다.
이념적 스펙트럼을 가리지 않는 경제학자들은 미국이 주택 가격과 임대료를 올린 심각한 주택 부족 현상을 겪고 있다고 진단했고, 이들은 해결책으로 통상 ‘주택 공급을 늘리는 정책에 집중하는 것’을 주장했고, 이는 ‘공급을 수요와 일치시키며 가격 상승을 억제’하는 방식이다.
NYT는 “대통령이 거의 다른 어떤 선에 대해 주택 공급과 수요를 이야기한다면, 이 접근법은 논란의 여지가 없어 보일 것이나, 트럼프는 확대된 석유 시추가 에너지 가격을 진정시킬 수 있다고 자주 주장하는 방식을 쓴다”며 “하지만 주택 문제에 관해서는 그 기본 계산이 그렇게 간단하지 않다”고 밝혔다.
트럼프 체제 2기에서 두 가지 아이디어로 주택 개발을 더 실현 가능하고, 아니면 실제로 더 저렴하게 만들기 위한 여러 방안을 내놨다.
예를 들어 11월에는 50년 모기지 아이디어를 내걸었는데, 이는 월 모기지 비용을 낮출 수 있지만 일반 주택 비용에 수십만 달러를 추가하는 조치였다.
트럼프의 조언자들은 주택 구매자들이 은퇴 계좌에서 계약금을 사용할 수 있도록 허용하는 방안을 논의해왔고, 마침내 내각 회의에서 트럼프는 ‘주택 소유율 증가의 주요 해결책’으로 반복되는 ‘모기지 인하 정책’을 지적했고 이는 실제 부채 확대 정책이 됐다.
NYT는 “이 아이디어들의 공통점은 모기지를 더 저렴하거나 쉽게 받으려는 '수요 측' 정책이라는 점”이라며 “경제학자들은 주택 부족 현상을 400만에서 700만 단위로 추정한다”고 트럼프 진영을 보수주의 정책을 밝혔다.
이에 대해 보수 성향 싱크탱크인 맨해튼 연구소 글록 판사 수석 연구원은 "지금까지 트럼프가 제안한 대부분의 내용은 연방 정부가 100년간 사람들에게 더 많은 부채를 쌓아온 것과 일치한다"고 NYT에 밝혔다.
미국 주택과 연방정부의 굴곡 역사에 대해 건국에서 가장 견고한 사유재로 출발했고, 대공황으로 정부가 개입했고 1970년대 인플레이션이 커지며 ‘성장주’로 변신했고, 코로나 펜데믹의 통화공급 확대의 초저금리 장기화에서 ‘고가 주택 급상승’으로 대세 변화를 NYT가 분석했다.
미국이 오늘날까지 재산 소유를 사회 안정 핵심 가치이지만 대공황 이전까지 연방 정부는 사람들이 주택 구매에 거의 역할을 하지 않았다.
주택 구매자들은 보통 건축 및 대출 협회라는 협동조합을 통해 모기지를 받았는데, 이 협동조합은 큰 계약금을 요구했고 10년 정도 동안 상환하는 구조였다.
경기 침체 이후 은행들이 붕괴하기 시작하자, 연방 정부는 연방주택청(Federal Housing Administration) 설립을 포함한 일련의 조치를 통해 주택 시장을 견고하고 주택 소유자들이 압류에 빠지는 것을 막았다.
이로 인해 계약금을 낮추고 시간이 지나면서 30년 고정 금리 모기지 같은 상품들이 도입되어 구매자 풀이 확대됐다.
이후 수십 년 동안 연방 정부의 주택 역할은 2차 대전 직후 군인 우대 정책에서 출범한 재향군인 대출과 프레디 맥 같은 금융 기관의 지원을 통해 계속 확대됐다.
연방 정부의 주택 정책은 금융 정책과 연계해 대공황 시기와 마찬가지로 목표는 대출기관이 순수 민간 시장이 감수할 수 있는 것보다 더 많은 구매자들에게 신용을 제공하도록 압박함으로써 주택 소유자 수를 늘리는 것이었다.
다트머스 경제학자 윌리엄 A. 피셸은 “주택 가격 안정은 소유권 확대 정책의 핵심이었지만, 급격한 가격 상승은 1970년대에 인플레이션이 급등하면서 자가 주택이 '성장주'로 변하면서 상황이 바뀌기 시작했다”고 NYT에 밝혔다.
주택 소유주들이 자신의 주택을 빠른 부의 축적을 위한 도구로 생각하기 시작하면서, 환경법과 신규 개발을 막는 용도지역 정책 같은 성장 제한이 전국적으로 확산되어 주택 가치를 끌어올렸습니다. 사실상 연방과 지방 주택 정책이 충돌하게 만들었습니다.
연방 정부가 주택 수요를 확대하기 위해 주택담보대출 비용을 보조하려 했지만, 지방 정부는 주택 건설을 어렵게 만들어 공급을 제한하려 했다. 지방 정부의 기존 주택 ‘우선주의’는 예상 가능한 결과를 예측하게 만들었고 주택 가격 상승 속도가 빨라졌다.
피셸 박사에 따르면, 부동산 가치에 집중하는 새로운 유권자 물결을 설명하기 위해 '훔보터'라는 용어를 만들었고, 이를 오늘날 많은 사람들이 단순히 NIMBY('내 뒷마당에 들어오지 마라') 전술이라 부른다.
이러한 변화는 수십 년에 걸쳐 점진적으로 쌓여온 주택 부족을 초래했으며, 특히 신규 이주자가 몰려들 던 캘리포니아와 같은 고가 시장에서 가장 심각하게 나타났다.
NYT는 “주택 부족을 국가적 위기로 만든 것은 주식 붕괴의 대공황 여파였다”며 “그 금융 붕괴 이후 몇 년 동안 대출 기관들은 철수했고, 지역 주택 건설업자들은 문을 닫았다”고 밝혔다.
미국 주택 건설은 2005년부터 2009년까지 70% 이상 급감했고, 거의 20년이 지난 지금도 대공황 이전의 건설 속도에 근접하지 못하고 있다.
팬데믹 기간 동안 금리가 급락하면서 수요가 증가했고 주택 가격은 더욱 폭등했다.
경제학자들의 우려는 금리 인하에 집중됐고, 주택 공급을 건전히 늘리지 않고 금리가 하락하면 주택 가격이 오르면서 낮은 모기지 금리의 이점을 사라질 것이라는 점이다.
이를 미국기업연구소(AII) 주택센터 공동 책임자인 에드워드 J. 핀토는 "경제 성장이 강하고 주택 건설이 같은 수준을 유지한다면, 낮은 금리는 오히려 주택 가격을 더 끌어올릴 뿐이다"고 밝혔다.
주택 정치는 전통적인 민주당 대 공화당 구분을 따라 그려내는 것이 거의 불가능하다.
NYT는 “주택 긴장을 더 잘 생각하는 방법은 현직 의원과 신규 의원, 안정성과 변화를 대립시킨다는 것”이라고 밝혔다.
예일 로스쿨 교수이자 토지 이용과 재산에 대해 글을 쓰는 데이비드 슐라이허 박사는 양당 소속 '홈 유권자'들이 성장과 변화에 반발하는 캘리포니아를 지적했다.
그는 “진보 진영은 환경 보호 확대 법안을 추진해왔고, 보수당은 재산세 인상에 반발했다”며 "좌파와 옳은 것이 있지만, 결국 보수와 같은 것이다"고 NYT에 말했다.
새로운 특이점은 초당적 NIMBY주의(YIMBYism, 내 뒷마당에 ‘예스’)로 전환되고 있다는 점이다.
NYT는 “즉, 국가가 더 많은 주택을 더 빨리 지어야 한다는 합의이다”며 “지난 몇 년간 도시와 주에서는 뒷마당 유닛 허용이나 다가구 주택 건설 제한 완화 등 주택 공급을 늘리기 위한 여러 조치를 통과시켰으나, 이의 명시적인 목표는 주택을 더 저렴하게 만드는 것”이라고 밝혔다.
반세기 전 '홈보터' 혁명과 마찬가지로, 이 운동은 몬태나 같은 보수 주와 캘리포니아 같은 진보 주에서 확산됐다.
미 의회에서는 현재 초당적 지지를 받는 ‘주택 공급 증대’를 위한 여러 조치가 있다.
미국의 자치제도에서 주 및 지방 지도자들이 과거에는 지역 주택 소유자들과 맞서는 것이 정치적으로 파멸적이라고 생각했지만, 이제는 반 NIMBY 정책과 주택 가격 인하 의지를 내세워 일상적으로 출마한다.
지나치게 높은 부동산 가치는 자체적인 불안정성을 만들어낸다.
은퇴 계좌가 주택 자산 가치로 충분하다고 느끼는 부모들은 높은 주택 가격으로 인해 자신의 손주들이 근처에 살 여유가 없을 때 기분이 좋지 않을 수 있다.
임대료가 높은 지역에서는 직원을 구하는 데 어려움을 겪는 반면, 노숙 문제로 고통받는 동네에서는 고급 콘도미니엄이 계속 가격이 오르고 있다.
캘리포니아 정치 컨설턴트 제이슨 엘리엇은 "문제가 최근까지는 유권자들이 해결책을 찾기 위해 심각하지 않았다"면서 “그러나 이제 사회적 비용이 너무 명백해서 무시할 수 없다"고 NYT에 밝혔다.
그는 2019년부터 2024년까지 개빈 뉴섬 주지사의 수석 고문으로 일했다.
이 대통령은 3일 국무회의에서 재벌들에 초저금리 자금 지원의 ‘반도체 특별법’을 의결하고 "주가는 기업 활동에 도움이 된다. 또 주가 올랐다고 누가 피해 보는 사람 없다"고 말했으나 미국의 기술주 하락에서 한국 증시는 그간 이익을 충분히 누린 외국인 대서 매도하면서 5일부터 급락했다.
이 대통령은 신년 기자회견에서는 급락 가능성에 대해 "정상화 과정에 있기 때문에 과도한 우려는 필요 없다"고 밝혔다.
이 대통령은 주가 급락을 두고 "좋아하는 사람이 있다"면서 “이유를 모르겠다”고 말했고, 급락으로 큰 이익을 실현하는 외국인 투자에 대해서는 언급을 회피해, 외국인을 한국의 절대적 지배 계급으로 확인했다.
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