신임 변창흠 국토장관의 주택정책 발언이 심리전 적을 공격해 공공우위를 확보하는 강경보수 접근으로 임대주택 11만호 접근이 시작됐다.
변 내정자는 전세난 진정에 대해 4일 "부동산 시장의 불안심리를 잠재우려면 충분한 공급이 이뤄질 것이란 신호를 주는게 중요하다"며 임대주택 11만호 공급에 대해 `서울 도심에 충분한 공급`과 심리전을 매일경제에 밝혀, 용산 미군기지와연결된 임대주택 부지 확보전을 시사했다.
변 내정자는 이날 ‘공급 장소는 외곽보다 도심’을 강조했고 "서울 외곽에서는 3기 신도시 사업이 잘 진행되고 있다"며 "외곽보다는 도심 개발방법을 찾겠다"고 말해, 용산 미군기지 반환 공원부지 재개발과 연결됐다.
변 내정자는 도심 주택공급 확대 방안으로 `공공재개발`과 `역세권 개발`을 제시해왔고, 재건축 반대를 강조하며 “재개발과 재건축에 대한 규제완화 조치가 발표되는 순간 재정비사업의 대상이 되는 주택가격이 급등할 수가 있다”고 밝힌 반면, “기성 시가지에서 주택공급의 성패는 개발사업의 공공성을 유지하면서도 사업의 추진력을 어떻게 확보할 것인가에 달려 있다”고 밝혀 도심 공공개발 부지 확보를 예고했다.
전세대란에 정부대응책인 11월 19일의 11만호 임대주택 공급 추진자가 된 변 내정자에 대해 정민호 청와대 소통수석은 "양질의 주택공급을 더욱 가속화하는 등 현장감 있는 주거 정책을 만들어 서민주거 안정과 국토 균형 발전이라는 국민 염원을 실현해 나갈 것으로 기대한다"고 밝혔고, 국토부는 앞서 변 내정자의 전략이던 호텔전세를 대안으로 공표하며 용산 기지 인근의 매각매물인 크라운호텔에 호텔전세 관련 보도가 나왔다.
변 내정자는 10월 LH사장으로 국회 답변에서 서울 주택공급 질의에 "역세권, 노후상가, 저층 사무실 등도 적극적으로 주택 공간으로 활용되도록 규제를 완화하고 공공이 선투자하거나 하면 국민이 서울에 더 집 지을 데 없다는 생각을 바꿀 수 있다. 서울은 충분히 집 지을 만큼 넓다는 인식만 있어도 '패닉바잉'이 해소될 수 있지 않겠느냐"며 "그간 서울 내 LH 주택공급은 6천가구밖에 안 됐는데 2022년까지 8·4대책, 7·10대책, 5·6대책을 하면서 9만3천가구 등 획기적으로 공급을 확대하기로 했다. 이것만 해도 신뢰를 할 수 있을 것"이라고 밝혀, 10만가구 임대공급을 말했다.
뉴욕 재개발에 부동산 폭등을 피하려던 시카고의 독일군포로수용소와 퇴락한 약품화학공업지의 토지신탁에 의한 도심재생을 모델로 서울 도시재생을 접근해 온 변 내정자는 부동산과 주택의 공공공급 확대를 주도하던 LH 사장 당시 주로 ‘부동산 불안은 투기 수요가 원인’ ‘주택부족 심리에 주택가 상승’ ‘주택 투기수요 억제원칙 강한 정책의지 밝힐 필요’ 등의 심리전을 주도한 반면, 실제 현장은 국회 답변에서 나오 듯 ‘6천가구’에 그쳤고, ‘2022년 9만3천가구 공급 예고’가 국토장관 임명과 연결된다.
한국토지주택공사(LH) 사장이던 변 내정자는 지난달 9일부터 국토부와 서울시 합동으로 용산공원 조성과 관련 ‘용산공원 국민참여단’ 300명 모집을 시작했다.
국회에서 9월 15일 열린 ‘서울 공공주택 공급방안’ 토론회에서 서울주택도시공사(SH)는 자동차정류장과 유수지‧철도차량기지 등에 ‘콤팩트시티’로 단기간 22곳 1만6395가구 공급을 밝혔고, 중심부인 ‘용산 정비창기지’를 주거공간으로 결합하자는 요구가 나왔다.
변 내정자는 LH사장으로 “공공재개발 사업추진 위해 지정되는 주택공급활성화지구에 건축물 높이 제한이나 인동거리 등 규제완화를 주거환경개선사업에 적용되는 수준으로 낮춰야한다. 대규모 사업에는 예비타당성조사도 면제해 줘야 한다”면서 “도시 및 주거환경정비법이 개정되기 전 진행된 사업지구에 대해선 활성화지구로 인정해줄 수 있도록 경과규정을 신설하고 활성화지구 내 공동사업시행 시 절차도 간소화해야 한다”고 밝혀, 민간주택 재건축과 재개발의 규제강화·조세강화에 대비했다.
변 내정자는 그간 "규제완화조치가 발표되는 순간 재정비사업 대상이 되는 주택가격이 급등하면, 그 결과 원가가 급등해 공급이 확대되더라도 오히려 주택가격이 상승한다"면서 "고가 신규 분양주택이 주변 주택가격 상승을 견인하는 사례를 수도 없이 확인하고 있다"고 밝혀 규제완화에 반대하며, '주택을 공급하면서도 주택 가격을 올리지 않는' 방법으로 '공공자가주택'을 앞세워 "공공분양주택이 저렴한 분양가로 공급되는 경우 개발이익을 사유화하기보다 공공이 적극 환수하거나 다양한 조건을 부과해 공공성 유지를 유도하는 방안을 도입할 필요가 있다. 시카고에서 토지신탁을 통해 공급된 주택은 중위소득 이하 가구에게만 매각하도록 의무화하고 있다"고 밝혀, 용산재개발에 ‘시카고 신탁모델’이 부각됐다.
변 내정자는 서울 주택가 상승에 대해 2018년 12월 "서울 주택가격 폭등 원인은 (중략) 실제 주택공급이 부족하기 때문이라기보다는, 주택이 부족할 것이라는 막연한 불안심리가 최근의 주택가격 상승 원인"이라며 "문제는 누군가 불안심리를 인위적으로 형성하기도 하고, 정보가 비대칭일 때 왜곡돼 확산되기도 한다는 데 있다"고 ‘도시문제’ 잡지에서 밝혔다.
변 내정자는 2019년 초 ‘주택공급정책’에 대해 “주택을 공급하기만 하면 시장의 수급원리에 따라 주택가격이 하향 안정화되리라는 것은 일종의 환상”이라며 “수도권 지역의 2017~18년 입주물량은 최근 10년(2007~16) 평균인 19.5만 호보다 훨씬 많은 약 30만 호에 이르렀다. 이 수치는 제2차 장기주거종합계획에서 추정한 2018∼22년 수도권 주택수요 약 21.6만 호보다도 훨씬 많았다”면서 “서울이나 강남 4개구에 한정하더라도 결코 평년에 비해 적지 않았다. 그럼에도 불구하고 주택공급이 부족하다는 인식이 지배적이었던 이유는 주택공급 부족에 대한 착각이 여전히 주택시장 참여자에게 뿌리 깊이 내재되어 있는 탓이 크다”고 ‘공급 심리전’을 ‘황해문화’ 봄호에서 밝혔다.
변 내정자는 앞서 주택담보대출이 주택가 거품 주범이라며 "주택담보대출 대부분이 이미 지은 집들을 여러 가계들이 서로 사고팔게 하는 데 쓰인다"며 "결국 신용과 돈이 창조돼 기존의 집과 땅으로 흘러 들어가 집값은 오르고 소득 대비 가계부채 비율이 높아지는 결과가 나온다. 전형적인 집값 거품"이라고 주담대 금융과 대출자를 적으로 만든 주택거래 단속 전략을 밝혔었다.
김상조 청와대 정책실장이 11월 2일 전세시장 대책에서 ‘민간임대제도 폐지’를 밝히고, "공공임대보다 민간 임대를 활성화할 수 있는 LH SH와 같은 공적기관을 통해 공적 물량을 늘리는 대안을 놓고 정부가 검토 중"이라며, 전세시장의 과도기적 불안정성을 말하고 “특히 이번에는 '임대차 3법'의 도입과 ‘민간 매입 임대제도의 사실상 폐지’ 등의 급격한 시장 구조 변화가 있었기 때문에 과도기가 길어질 수도 있다”며 “기다려 달라”고 SBS뉴스 출연해 밝혔다.
변 내정자는 2013년 3월 '용산개발 새 그림 그려야 한다'에서 "용산은 서울 5대 부도심중 하나이고, 국제업무도시의 중심지"라며 "용산민족공원과 연계해 서울의 전략산업성장의 토대가 되는 업무공간을 창조해내야 한다"고 밝히고, 특별법제정과 개발공사 설립에 의한 '지분출자 전환'을 "뉴욕 배터리파크시티 공공개발 토지임대" 방식을 "유일한 용산해법"이라고 '창비'에서 밝혔다.