소유권이 빠진 주택 공급확대 정책이 LH의 공사 보유의 택지 확대전략으로 향후 택지감소 확대 전망이 우세해지며 기존 고가 아파트에서 시작된 주택가 상승이 직할도시와 중급도시로 확산되고 LH는 부채비율 250%의 140조 자산 보유자가 됐다.
최대 공급지가 된 3기 신도시 30만호 주도권을 쥔 변창흠 국토장관 내정자와 전 청와대 김수현 정책실장의 도시재생 방식인 택지 소유권을 뺀 주택 공급확대 전략에서 소유권 배제 가능성이 커지며 택지감소에 따른 가격 상승이 지속 전망이다.
3기 신도시 중 남양주 왕숙, 하남 교산, 인천 계양 등에 변 내정자는 7일 “3기 신도시는 지구계획 단계에서 (다양한 분양 방식을) 어떻게 배분하고 배치할지 논의해야 하기 때문에 도입 논의가 시급하다”며 LH에서 했던 공공자가주택을 적용할 것으로 동아일보가 보도했다.
LH(토지주택공사) 총자산(9월 국회제출)은 186조원에 총부채는 132조3천억원, 자기자본 대비 부채비율은 246.3%의 악성부채 증가기관이며 총부채 중 이자발생 부채는 70조원으로 총자산의 37.6%라서 부채 증가에 가속도가 붙었다.LH는 불과 2개월전인 6월말 자산 184조3249억원에 직원 9567명 연간예산 23조855억원의 초대형 부동산기업이며, 연간공사 발주액이 16조6504억원(2019년)으로 공시했으며 2개월 사이 자산이 2조 증가해 연가 7% 정도 자산증가율에 부채가 동반상승했다.
변 내정자는 택지에 ‘공공’을 붙여 ‘공사의 자산용 택지 면적 확장전략’을 집중했고, 국토부와 청와대는 민간전세 폐지전략으로 주택공급 수요 동시확보와 월세제 전환을 주도했고 민간 택지는 감소세가 확산된 것으로 보인다.
진주 본사에 근무하지 않고 서울에 주로 근무했던 변 내정자는 서울 도심재생에 공사자금을 투입하며 토지임대부(토지는 공사가 갖고 주택건물만 소유권 개인)과 환매조건부(도심재생으로 개인 주택을 분양주택으로 해 지원하고 차후 매각에서 LH에 매각해 LU가 소유하는 규제)하는 방식과, 민간전세제도 폐지를 위한 임대차법으로 공사가 전제시장 지배하는 구조로 전환해 왔다.
LH공사 사장에서 국토부 정책으로 나왔던 ‘토지는 공공(공사) 보유, 운영 사회경제’의 '사회주택' 정책에 의해 호텔개조 사회주택인 호텔임대주택이 나왔고 부족해진 택지에 상업지를 끌어들인 형태이다.
주택토지공사(LH)의 보유자산증폭 방식은 ‘환매주택’ 전략에서 개발택지에서 주택 분양후 공사가 나중에 되사서 중간 처분권을 제한하는 방식으로 지가상승은 공사 자산과 부채 증가가 되며, 애초 공사가 조성한 택지에 주택은 민간 소유하고 토지는 공사소유를 유지하는 이원구조의 주택은 집값 상승 자체가 제한적이고 그나마 소유권을 갖은 인근 주택 가격과 차이가 커지면 시세차익을 회수하는 법안이 국회 통과를 기다리고 있어 택지 감소가 지속 전망이며 LH의 부채증가와 보유 이자확대가 커진다.
기재부는 공공주택 공급 지속확대 등 영향으로 사회간접자본(SOC) 부채비율이 2020년 180.5%에서 2024년 190.8%로 10% 이상 증가한다고 국회에 9월 보고하며, 가장 부채가 커지는 LH 부채는 2020년 132조3천억원, 2021년 142조4000억원, 2022년 160조8000억원, 2023년 171조원, 2024년 180조4000억원으로 증가하며, 총자산에서 부채비율은 2024년 257.1%로 국회에 보고했다.
미국의 해외유입 공업도시 시카고 도시재개발과 국공유지가 80%로 정부주도형 도시개발인 싱가포르(한국 국공유지 30% 미국 50%), 호주의 지역 연고 원주민과 후발 유입인 토지갈등에서 고가와 저가 낙후 지역 거주지 양극화 해소정책에 쓰인 ‘환매조건부주택’ 방식은 지역내 도시정책에 해당하며 전국단위 주택정책과 차이가 크다.
변 내정자는 11월 국회에서 정부의 11·19 전세대책에 의한 LH부채 증가에 대해 "전세대책에 의한 주택도시기금, 보증금 등 반영하면 LH 부채가 8조2천억원에서 10조원 정도 늘어날 수 있다"고 30일 말했다.
LH 부채는 ‘이자발생 부채’에서 판매한 토지와 주택에 판매대금 완납 전까지 계약금, 중도금, 잔금 등은 모두 회계상 부채이며, 임대주택 보증금은 돌려줘야 하는 회계상 부채이며 절반(51%)는 주택도시기금에서 빌려 이자를 내고, 나머지는 민간차입으로 부동산금융회사 방식 운영이다.
LH임대주택 비용은 건설비의 절반에 입주민 보증금 충당이고 45% 주택도시기금 차입충당에 5%만 LH지분이라서 공급확대는 부채의 증가에 이자증가를 강화해 차후 부채누적에 의한 금융권 이자율 상승을 압박한다.
레이거노믹스인 변 내정자는 2015년 공동저서에서 "고령자의 보수정당 지지율이 높은 것은 자신의 주택 자산 가치를 올릴 수 있다고 기대하기 때문"이라며 고가 아파트 공략에 대한 정치 판단을 밝혔고 이어 2018년 LH사장이 되자 전년도의 '주택가격 중기보합세' 보고를 2018년 '하향 안정세'로 전환하고 부작용을 적 공략의 기반으로 적용했다.
문재인 대통령은 8일 홍남기 부총리의 내년 경제방향보고에서 국토장관 지명자에 대해 “신임 장관 후보자가 구상하고 있는 공급방안을 기재부와 함께 충분히 협의하는 등의 특별한 노력을 기울여 주기 바란다”며 “코로나 불확실성 속에서도 내년에는 한국 경제가 역성장에서 벗어나 빠르게 반등할 수 있도록 총력을 다해 주기 바란다”고 말해, 3기 신도시에 LH주도 정책의 확장을 예고했고, 국토부는 8월 12일 민간택지상한제를 강화했다.
초저금리(연0.5%) 지속에서 민간 고가 아파트 공급차단에 의한 가격상승분과 LH의 민간차입금 이자부담 가중이 금융시장에서 지가상승을 부추길 것으로 보인다.