중국 부동산회사 부채 2조5천억위안 국내 증권 은행 홍콩빌딩펀드 ’파산‘
중국 최대부동산회사 에버그랜드 그룹이 부채 2조5천억 위안에 적자 5천800억 위안으로 '지불 불능‘을 보이고 홍콩에 집중 투자한 국내 시중은행의 부동산 펀드가 파산하며 은행 고액 투자자들이 연쇄 피해가 시작됐다.
차이나 에버그랜드 그룹이 지난해 연기했던 2021년 12월 회계연도의 실적을 17일 발표했다.
미래에셋그룹 계열사 멀티에셋자산운용이 18일 지난 2019년 4월 국내 증권사와 시중 은행을 통해 2천억원대 규모로 판매한 '멀티에셋전문투자형사모부동산투자신탁제4호' 펀드의 80~100% 파기 상각이 예정되면서 국내 은행에 해외 부동산 펀드증권 파동이 시작됐다.
요미우리는 “회계 결과 최종 이익은 2년 연속 손실에 2년간 총 적자 약 5,800억위안 (약 11.2조 엔)에 달했다”며 “12월 22일에 끝나는 회계 연도의 부채 총액은 2조4,374억 위안(약 47조 엔)에 달해 지급 불능에 빠진 것으로 보인다”고 18일 보도했다.
부동산 전문의 에버그랜드 부채는 중국 국내총생산(GDP)의 2%에 해당한다.
에버그랜드의 부동산 판매는 지난해 급감해 2020년의 절반에도 못 미치는 2,300억 위안으로 떨어졌다.
요미우리는 “개발 중이거나 매각을 위해 보유한 부동산에 대한 감가상각 외에도 금융 자산 가격 하락으로 인한 손실도 확산됐다”며 “에버그랜드의 사업 지속에는 주로 해외 채권자들의 동의가 필수적이지만 재건의 길은 더욱 불확실해졌다”고 밝혔다.
국내 시중은행들이 4년 동안 고액 예금자에게 집중 판매한 홍콩 골딘파이낸셜글로벌센터(GFGC빌딩) 2800억원 대출의 펀드 증권이 파산할 것으로 국내 언론들이 18일 보도하기 시작했다.
뉴시스는 “미래에셋증권은 2019년 6월 메자닌 대출로 이 빌딩에 2억4300만달러(약 2800억원) 대출에서 미래에셋, 한국투자증권, 유진투자증권 등이 자체 자금으로 200~400억씩 투자했다”고 이날 밝혔다.
시중 은행들은 증권사의 대출 상품을 증권으로 만들어 고액 자산가들에게 리테일(영업) 단위로도 판매했다.
한국은행 노조는 조합비의 절반인 20억원을 이 홍콩 부동산 대출증권에 투자했다.
시중 은행들은 국내 증권사가 설계한 해외부동산 펀드를 4년 동안 집중적으로 팔아 현재 순자산 총액이 77조7035억원 규모라고 한국투자금융협회가 17일 밝혔다.
해외부동산펀드는 2019년 기준 55조5435억원에 40% 이상 급증했고, 증권사들이 시도한 투자처는 ‘펜데믹에서 증시 V 급반등' 가설에 의한 해외 중심가의 오피스 빌딩에 70% 이상 집중되면서 고수익 저위험 상품으로 만들어 은행이 자체 고객 중에 예금 비중이 높은 고령자와 은퇴자에게 집중 떠넘겨졌다.
미 연준은 이미 5월 11일 이 ‘상업용 부동산 대출 위험’ 보고서를 냈고, 미국은 대출이 집중된 지방은행들에서 예금 유출이 커져 최대 10%가 빠졌다.
미 연준은 당시 연례 금융안정보고서에서 상업용 부동산 위험에 대해 “지난 한 해 동안의 금리 상승은 상업용 차용인이 대출 기간이 끝날 때 대출을 재융자할 수 없는 ‘위험을 증가’시킨다"며 ”상업용 부동산 가치가 여전히 ‘상승’하고 있고, 부동산 가치의 조정 규모는 상당할 수 있으며 따라서 상업용 부동산 부채 보유자의 신용 손실로 이어질 수 있다"고 밝혔다.
대출 전문의 소규모 은행인 시그니처(Signature) 퍼스트 리퍼블릭(First Republic) 파산이 여기서 시작됐고, 한국은 복잡하게 설계된 대출 기반 금융 상품으로 포장해 은행이 예금자에게 판매했다.
당시 미 연준이 지적한 상업용 부동산은 저금리 상황에서 2022년 기준 2조3천억 달러 규모로 커졌다.
미국의 공화당 트럼프 체제가 2020년 3월 23일 경기 부양책 2조달러 조성을 민주당 주도의 상원이 부결시키자 FRB가 미 국채 무제한 구매와 회사채 구매 및 부동산담보증권(MBS) 구매확대를 시작했다.
FRB는 이날 연방공개시장위원회(FOMC) 성명서로 "무제한적인 채권 매입 결정"을 밝혔고, 경기 부양책이 회사채와 주거용부동산이외 상업용부동산담보대출(Commercial MBS)로 확대되면서 상업용 2년 후 상업용 부동산 하락에 의한 대출은행 파산이 시작됐다.
당시 무제한 매입은 자산담보부증권(ABS)의 가격폭락을 막는 것이 명분이었으나 미국의 부동산전문 대출은행이 부실화가 나타났고, 한국은 이에 덩달아 해외 부동산 대출을 정부가 조장하고 증권사가 앞장서 시중 은행 예금자에게 고수익 펀드 증권으로 집중 판매해 경기부양을 시도했다.
<미 연준 ‘상업용부동산 위험’ 한국 전세금 재융자 사기 파생상품 '신용경색', 2023년 5월 12일자. 한미간 코로나 부양책 격차로 손실 커져, 2020년 3월 24일자 참조>