Due to high interest rates, existing home owners ‘maintain’, purchases and sales simultaneously contract, and long-term stagnation
고금리에 미국 주택 가격이 역으로 상승하는 기현상에 대해 기존 주택 소유자들이 ‘고금리 유지 선택’으로 인해 주택 매각 수요와 매입 욕구도 없어 공급 부족을 겪는 이상하고 추악한 주택시장에 장기 정체를 예고했다.
고금리의 상당 기간 지속에 집값이 하락 예상을 빗나가 가격이 높아진 ‘이상하고 추악한 주택시장’에 대해 미국 전문가들이 기존 주택 소유자들이 주택 매각을 포기한 것으로 원인을 진단했다.
뉴욕타임스가 미국 주택 가격의 고공행진 원인으로 “극명한 분열의 시장”이라며 “2022년 이전에 저금리 예치한 주택 소유주들 대부분이 주택 가치가 급등했지만 고금리 전환 이후 더 높은 차입 비용으로부터 시장에서 격리되고, 반면 주택 소유 대기자들은 이제 감당할 수 없는 임대료와 감당할 수 없는 주택 가격 사이에서 선택해야 하는 경우가 많아졌다”고 23일 밝혔다.
주택시장에 대해 대부분 경제학자들은 금리 인상이 시작되면서 차입 비용이 높아지고 구매 및 건설 비용이 증가하여 수요 감소, 건설 감소에 의한 주택 가격 하락이 나타날 것으로 예상했으나 이는 완전히 빗나갔다.
고금리에서 주택은 다시 상승세를 탔고 높은 금리가 주택을 구입하기 어렵게 만들었으나 미국인들은 여전히 주택 구입 요구가 높아졌고, 그 결과 경제학 교과서에 묘사된 것과는 다른 아주 낯선 주택시장이 탄생했다.
경제학자들과 부동산 주택 업계 전문가들이 퍼즐의 다양한 조각에 일련의 데이터를 조합한 결과는 다섯 가지 특징이 나타났다.
첫째는 주택 구매자들이 살 집을 찾기가 어렵게 됐다.
이유는 기존 단독 주택 매매가 급격히 위축된 것이다.
금리의 급격한 상승은 주택 수요를 감소시켰고, 이는 대출 비용을 더 비싸게 만들면서 공급의 큰 감소로 이어졌다.
많은 주택 소유주들은 고금리 초래 후인 현재 집을 팔면 초저금리 포기를 의미하기 때문에 그렇지 않은 경우보다 더 오래 집을 보유하고 있고 잘 버텼고 주택 구매자들은 그런 원하는 집을 살 수가 없었다.
대체 수요와 공급 상황은 미묘하다. 일부 지역의 주택 소유자들은 치솟는 보험 비용에 직면하면서 일부 도시의 임대료는 완화됐다.
건축업자들은 첫 구매자를 위해 새 주택을 저렴하게 만드는 방법을 찾고 있으나 현실적 주택 시장과 거리가 있다.
한국의 경우는 이 시장에 진입하는 소형 건설회사들이 잇단 부도 사태와 원자재 급상승으로 진입 장벽을 넘지 못했다.
두 번째는 임대료 조차 감당할 수 없게 상승했다.
1년 전과 비교한 임대료 변동은 미국의 경우 코로나 팬데믹 기간 동안 도시를 떠나 공간을 찾으면서 전국의 많은 지역에서 임대료가 치솟았고 강력한 노동 시장과 임금 인상이 수요를 증가시키면서 임대료는 계속 상승했다.
임대료 상승은 아파트 건설 붐을 일으켰고, 이는 특히 오스틴과 애틀랜타와 같은 남부 도시에서 시장에 공급의 홍수를 가져왔으며 이로 인해 임대료 상승 속도가 약간 느려진 정도였고, 일부 지역에서만 이미 고임대료 상태에서 일시적 임대료 하락이 나타났다.
이러한 임대료 조정은 시장 전반에 걸쳐 느리게 진행되고 있다.
많은 세입자들은 고 주택 가격 주기 초기에 협상된 임대료를 지불하고 있으며, 신축은 고급 시장에 집중되어 있다.
주택 신규 공급에 의한 임대료 효과는 단기적으로는 중산층 또는 저소득층 세입자에게 큰 도움이 되지 않게 됐고, 결과적으로 이 모든 것이 임대료 부담 위기를 초래했으며 이 연쇄 작용은 계속 악화되고 있다.
하버드 합동 주택 연구 센터(Harvard's Joint Center for Housing Studies)는 최근 세입자의 기록적 비율이 소득의 30% 이상을 주택에 지출하고 있으며 1,200만 가구 이상이 소득의 절반 이상을 임대료로 지출하고 있다고 밝혔다.
하버드 보고서는 임대료가 이재 더 이상 가난한 사람들만의 문제가 아니며 연간 75,000달러 이상을 버는 많은 중산층 가구들 사이에서도 임대료가 부담이 되고 있다고 NYT가 밝혔다.
세 번째는 ‘새 주택의 시장 교대’가 지연되며 새 단독주택이 완공되었지만 아직 팔리지 않고 있어 주택 시장이 고가 체제로 전환됐다.
Census Bureau 데어터에 의하면 지난 2년 동안 주택 시장은 특히 기존 주택의 경우 대부분 정체되어 있었고, 구매자는 가격이나 금리가 떨어지지 않는 한 주택을 구입할 수 없었다.
주택 소유주는 판매에 대한 압박을 거의 느끼지 않으며 구매자가 되고 싶어 하지도 않는다.
장벽이 된 로그 잼을 깰 수 있는 것은 무엇인가?
한 가지 가능성은 금리가 낮아져 매수자와 매도자 모두가 시장으로 돌아올 수 있다는 것이나 인플레이션이 완고한 것으로 판명되면서 금리 인하가 곧 임박한 것으로 보이지는 않게 돼 가능성 자체가 없어졌다.
또 다른 가능성은 소유주들이 더 이상 오랫동안 지연된 이사를 미룰 수 없다고 결정하고 거래를 중단할 의향이 더 커지고, 구매자들이 더 높은 금리에 체념 상태가 되면서 고금리 체질에 점진적으로 익숙해지며 시장이 정상으로 돌아가는 것이다.
이런 조짐은 약간 보이기 시작할 수 있다.
더 많은 소유주들이 매물로 내놓은 주택을 이제 내놓고 있으며, 더 많은 소유주들이 구매자를 유치하기 위해 가격을 인하하고 있다.
건축업자들은 구매자가 줄을 서지 않고 더 많은 새 주택을 완성하고 있습니다.
부동산 중개업자들은 빈 오픈 하우스와 예상보다 오래 시장에 나와 있는 주택에 대한 일화를 공유하고 있다.
그러나 가격이 폭락할 것이라고 예상하는 사람은 거의 없다.
밀레니엄 세대는 주택 구매 시기의 중심에 서있어 주택에 대한 수요가 강해야 한다는 것을 의미 하면서, 수년간의 건설 부족에 의한 주택이 여전히 부족하다 것을 의미하게 됐다.
반면 대부분의 주택 소유자들은 충분한 자산을 보유하고 있어 급한 매각에 관심이 없고 주택 대출 기준이 엄격하기 때문에 거의 20년 전 주택 거품이 터졌을 때와 같은 강제 매각의 물결은 없을 것이 확실하다.
불행하게도 이런 주택 시장 교착 상태는 경제성 위기가 곧 해결될 것 같지 않다는 것을 의미한다.
향후 나올 낮은 금리가 도움이 되겠지만, 많은 젊은 미국인들이 주택 소유를 할 수 있다고 느끼기 위해서는 그 이상의 시간이 필요할 것이라고 NYT는 진단했다.
추악하고 이상한 주택 시장은 네 번째로 ‘중간 가치 주택 구입에 필요한 소득 vs. 중간 가구 소득’ 불균형으로 주택이 감당할 수 없는 구조가 됐다.
Zillow 데이터는 “10% 하락한 중간 주택을 구입하는 일반 가구는 소득의 40% 이상을 주거비로 지출할 것으로 예상할 수 있어 금융 전문가들이 권장하는 30%를 훨씬 웃도는 수치”라며, 경제학자들이 주택 경제성을 측정하는 방법에서 “생애 최초 주택 구입자의 경우 주택 구입은 지난 수십 년 동안, 아니 어쩌면 그 어느 때보다도 손이 닿지 않는 곳에 있다”고 진단했다.
S&P 코어로직 케이스-실러 물가지수는 이미 높은 주택 가격이 됐고 팬데믹 기간 동안 급등으로 인해 2019년 말부터 2021년 중반까지 전국적으로 주택은 40% 이상 급상승했다.
그 이후로 금리는 더 천천히 올랐고 연준이 금리를 인상하기 시작했을 때 많은 경제학자들이 예상한 주택 가격 인하는 예상처럼 떨어지지 않았다.
금리 상승으로 인해 많은 구매자가 이러한 가격을 이제 감당할 수 없게 됐다.
10%의 다운페이먼트로 30만 달러짜리 주택을 구입하는 사람은 30년 고정 금리 대출의 이자율이 약 3%였던 2021년 말에 모기지로 월 약 1,100달러를 지불할 것으로 추정됐다.
현재 금리가 약 7퍼센트인 경우, 그 주택의 가격은 한 달에 약 1,800달러가 들어가 월 비용이 약 60퍼센트 증가했다. 여기에는 더 높아진 보험료 상승이나 기타 비용은 고려하지 않은 수치이다.
미국 인구조사국(Census Bureau)과 전미부동산중개인협회(National Association of Realtors)의 조사 결과를 종합한 NYT는 “지난 2년 동안 미국 주택시장에서 가장 놀라운 변화는 신규 주택 판매의 회복력”이라며 “기존 주택이 너무 적기 때문에 많은 구매자가 신축으로 눈을 돌리고 동시에 많은 대형 건설업체들이 아직 저금리에서 대출을 받을 수 있었고, 그 재정적 화력을 사용하여 고객들을 위해 금리를 ‘매수’할 수 있었기에 가격을 인하할 필요 없이 그들의 집을 더 저렴하게 만들 수 있었다”며 ‘단기적 조치’로 진단했다.
주택 개발자들은 일반적으로 금리가 상승할 때 어려움을 겪는데, 높은 차입 비용이 구매자를 이탈시키는 동시에 건설 비용을 증가시키기 때문이다.
일시적 인하가 가능했던 신규 주택 경기 붐에 대해 “기존 주택 판매가 급감한 상황에서도 신규 주택 판매는 비교적 안정적으로 유지되고 있었고 개발업자들은 특히 수년 동안 거의 무시했던 시장의 한 부분인 더 작은 주택을 지어 첫 구매자를 만족시키려고 새 시장에 노력했으나, 이러한 추세가 얼마나 오래 지속될 수 있을지는 미지수”라고 NYT가 진단했다.
많은 건설업체들이 금리가 처음 인상되었을 때 건축 활동을 중단했고, 이로 인해 향후 몇 년 동안 시장에 나올 신규 주택이 줄어들었다.
이제 금리가 계속 높게 유지된다면, 건설업자들이 첫 구매자를 유치하기 위해 사용했던 재정적 인센티브를 제공하기가 더 어려워지며 ‘작은주택 시장’은 사라 진다.
미 상무부는 “민간 개발업자들은 5월에 거의 4년 만에 가장 느린 속도로 신규 주택 착공을 했다” 며 전월 대비 5.5% 감소로 20일 밝혀 신규 주택 경기 둔화를 예고했다.
국토교통부는 1분기 건설공사 계약액이 63조1천억 원으로 지난해 1분기(68조 4천억 원)보다 7.9% 감소했고 민간부문은 41조 7천억 원으로 15.0% 감소했다고 25일 밝혔다.
1분기 건설공사 계약은 수도권 29조 5천억원으로 6.8% 증가에 비해 비수도권은 33조5천억 원으로 17.8% 감소해 극단으로 갈라섰다.